案情简介

2017 年 9 月 30 日、2018 年 3 月 14 日及 2022 年 1 月 17 日，C 公司（被执行人）与 A 公司（案外人）分别签订多份施工合同，由 A 公司承建 C 公司开发的工程项目。工程完工后，经双方结算，C 公司确认欠付 A 公司工程款若干。

2023 年 9 月，C 公司与 A 公司签订《房屋抵付工程款协议》，约定以 C 公司开发的案涉商品房抵偿欠付 A 公司的工程款。2023 年 9 月 27 日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定案涉商品房总价款。2023 年 9 月 12 日，A公司工作人员接收案涉房屋钥匙，并安排装修公司进行现场勘察。此后，A 公司工作人员多次通过微信催促 C 公司办理网签备案及签订正式购房合同。

2023 年 12 月 1 日，A 公司向 C 公司发出《关于催办工抵房屋网签备案、过户登记事宜的函》，要求 C 公司在接函后 30 日内办理上述手续，同时表示在房屋产权办理过户登记之前暂不交纳物业管理费。2023 年 12 月 8 日，C 公司复函称，因住建部门未开通网签，案涉房屋的网签暂时无法办理，另待通知，并考虑减免该房屋的物业管理费。

2024 年 4 月 12 日，一审法院就乙（申请执行人）与 C 公司、河南某公司装饰装修合同纠纷案作出判决。2024 年 6 月 3 日，一审法院立案强制执行。2024 年 7 月 29 日，一审法院查封案涉房屋。2024 年 7 月 31 日，一审法院作出执行裁定，对案涉房屋评估、拍卖。2024 年 9 月 14 日，一审法院作出执行裁定，驳回 A 公司的异议请求。A 公司遂提起案外人执行异议之诉。

争议焦点

（一）A 公司在案涉房屋被查封前与 C 公司签订以房抵债协议及商品房买卖合同，是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020 年修正）》第二十八条规定的四个条件，从而享有足以排除强制执行的物权期待权 

（二）以房抵债协议中，A 公司以工程款债权抵付购房款，是否应认定为已支付全部价款，从而满足前述规定第二十八条第三项条件 

（三）A 公司已接收房屋钥匙并安排装修勘察，但未办理物业、水交

接，是否构成前述规定第二十八条第二项规定的“合法占有” 

（四）A 公司多次催促办理网签及过户登记，但因 C 公司原因（住建部门未开网签）未能办理，是否属于前述规定第二十八条第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记” 

（五）以房抵债的案外人系建设工程承包人时，其基于工程价款优先受偿权主张排除强制执行，是否应适用不同于一般购房人的审查标准 

案件分析

（一）A 公司与 C 公司签订的以房抵债协议及商品房买卖合同，应认定为合法有效的书面买卖合同，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020 年修正）》第二十八条第一项条件 

A 公司与 C 公司于 2023 年 9 月签订《房屋抵付工程款协议》，明确约定以案涉商品房抵偿欠付工程款，该协议内容已具备房屋买卖合同的必要条款（标的物、价款、交付方式等）。2023 年 9 月 27 日，双方进一步签订《商品房买卖合同（预售）》，对房屋面积、单价、总价款等作出明确约定。两份协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋查封时间为 2024 年 7 月 29 日，上述协议签订时间均早于查封时间，符合“查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定要件。

（二）A 公司以工程款债权抵付购房款，应认定为已支付全部价款，满足前述规定第二十八条第三项条件

A 公司与 C 公司之间存在真实、合法的建设工程施工合同关系，经双方结算确认的欠付工程款数额明确，债务履行期限已届满。双方通过《房屋抵付工程款协议》明确约定以案涉房屋抵偿工程款，抵债金额与房屋实际价值基本相当，不存在明显偏离市场价格的情形。A 公司系建设工程承包人，其工程款债权本身具有优先受偿属性，以房抵债是收回工程欠款的合法方式，案涉房屋是工程款债权的物化载体。协议生效时，A 公司的工程款债权与购房款债务发生抵销，应视为 A 公司已支付全部购房款。

（三）A公司已接收房屋钥匙并安排装修勘察，应认定为已合法占有案涉房屋，满足前述规定第二十八条第二项条件

2023年9月12日，A公司工作人员接收案涉房屋钥匙，并立即安排装修公司进行现场勘察，表明A公司已取得对房屋的事实上的管领与控制。A公司未办理物业、水电交接手续，系因房屋尚未办理网签及过户登记，A公司在催办函中明确表示暂不交纳物业费，该理由具有合理性。A公司接收钥匙后多次催促进场装修，占有意图明确。查封时间为2024年7月29日，钥匙交接及装修勘察行为均发生在查封之前，符合“查封前已合法占有”的法定要件。

（四）A公司未办理过户登记非因自身原因，满足前述规定第二十八条第四项条件

A公司工作人员多次通过微信催促C公司办理网签及签订正式购房合同，并于2023年12月1日书面发函催办。C公司复函明确表示因住建部门未开通网签导致无法办理。A公司已尽到积极催办的义务，未能办理过户系因C公司及住建部门原因，非因A公司自身原因。A公司不存在怠于行使权利或放任不办理过户登记的情形。

（五）A公司系建设工程承包人，其工程价款优先受偿权可作为排除执行的独立路径

A公司系与发包人订立建设工程施工合同的承包人，对C公司享有合法有效的建设工程价款债权，该债权具有法定优先受偿属性。A公司与C公司在查封前签订了合法有效的以房抵债协议，抵债金额与房屋实际价值基本相当，不存在规避执行或逃避债务的情形。A公司基于工程价款优先受偿权主张排除执行，具有独立于前述规定第二十八条的法律依据。本案申请执行人乙系普通金钱债权人，不享有建设工程价款优先受偿权，A公司的工程价款优先受偿权在顺位上优先于申请执行人的普通债权。

结语

本案明确了以房抵债案外人排除强制执行的审查标准，具有以下典型意义：

第一，确认以房抵债协议在满足一定条件下可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十八条进行审查。以房抵债协议内容具备房屋买卖合同必要条款、当事人已实际履行的，可视为合法有效的书面买卖合同。

第二，明确以工程款债权抵付购房款构成支付全部价款。案外人系建设工程承包人的，其工程款债权具有优先受偿属性，以房抵债是收回工程欠款的合法方式，抵债金额与房屋价值相当的，应认定已支付全部价款。

第三，确立钥匙交接加装修勘察可认定合法占有的裁判规则。合法占有的认定应以案外人对房屋的实际控制力为核心，不以办理物业、水电交接手续为必要条件。

第四，为建设工程承包人以房抵债排除执行提供了两条独立路径：一是参照前述规定第二十八条按一般买受人审查；二是基于工程价款优先受偿权的优先性直接主张排除执行。